Wednesday, September 1, 2010

Analisis Penentuan Harga Rumah di Petaling Jaya Tahun 2004

Bab 1: Pengenalan
1.1 Pengenalan

Perkembangan pesat bidang teknologi komputer terutamanya yang berasaskan teknologi maklumat sejak tahun 1960-an telah menyebabkan kajian dalam sistem maklumat geografi (Geographic Information System) semakin digunakan secara meluas (Ruslan dan Noresah 1998,m/s.2). Menurut Ruslan dan Noresah (1998,m/s.2) dalam penulisannya, “sistem maklumat geografi merupakan satu sistem maklumat yang berkeupayaan untuk memasukkan, mengurus, mengolah, menganalisis serta memaparkan data yang berkait dengan geografi atau ruangan secara cekap”. Penggunaan sistem maklumat geografi ini digunakan secara meluas ekoran daripada sifatnya yang dinamik iaitu boleh digunakan dalam pelbagai bidang. Salah satu bidang yang menggunakan sistem maklumat geografi ini ialah bidang penilaian harta tanah dan juga perumahan. Menurut Ku Rahana (1998,m/s.2) industri perumahan merupakan sektor yang penting dalam menyumbangkan pendapatan ekonomi negara. Walaupun tiada dasar yang komprehensif untuk menghasilkan harga rumah yang spekulatif namun tinjauan literatur telah menunjukkan bahawa model yang sistematik boleh mengatasi masalah perumahan di Malaysia. Sehubungan dengan itu, sebagaimana yang telah dikatakan oleh Ku Ruhana (1998,m/s.2) pembeli boleh melihat model rumah untuk memastikan harga rumah yang telah ditawarkan setimpal dengan harga rumah yang telah ditetapkan oleh pemaju. Keadaan ini jelas menunjukkan bahawa penentuan harga rumah amat dipengaruhi oleh kesanggupan pembeli untuk meletakkan berapa nilai bagi mendapatkan sesebuah rumah.

Oleh itu, penggunaan sistem maklumat geografi telah digunakan untuk memaparkan data bagi menentukan harga rumah di Petaling Jaya.
Kajian mengenai penentuan harga rumah dibuat untuk mengetahui nilai yang diletakkan bagi mendapatkan sebuah rumah. Dalam penulisan Nurizan dan Ahmad Hariza (2001,m/s.16), menyatakan bahawa manusia menbina bangunan, tetapi bangunan itu pula membentuk manusia. Ini bermaksud keadaan rumah atau bentuk fizikal rumah tersebut akan menpengaruhi serta membentuk tingkah laku individu yang mendiami rumah tersebut. Keadaan ini turut menjelaskan bahawa keadaan rumah mempengaruhi gaya hidup seorang individu sama ada mewah, sederhana dan miskin yang akan menyebabkan pembeli meletakkan nilai untuk mendapatkan sebuah rumah kediaman berdasarkan kemampuan yang dimilikinya.

Menurut Nurizan dan Ahmad Hariza (2001,m/s.17), perumahan boleh dibahagikan kepada dua dimensi iaitu yang pertama ialah “rumah kediaman sebagai satu struktur yang menyediakan kerangka fizikal untuk seseorang dibesarkan, tempat untuk menjalankan aktiviti-aktiviti kehidupan, ruang kehidupan personal, ruang memberi ketenangan, memberi identiti diri, jaringan sosial serta tempat untuk membentuk hubungan mesra dan kasih sayang”. Manakala, dimensi yang kedua pula ialah, lebih kepada penekanan terhadap “kepentingan hidup yang berlaku dalam struktur fizikal rumah tersebut yang meliputi rumah sebagai tempat menjalinkan hubungan kasih sayang atau kemesraan bersama ahli keluarga, sanak saudara dan sahabat handai”. Secara amnya, rumah merupakan satu tempat untuk melakukan aktiviti-aktiviti asas seperti makan, tidur, mandi dan lain-lain sama ada bersama-sama keluarga ataupun secara persendirian. Selain itu juga, rumah merupakan tempat untuk menjaga keselamatan diri iaitu bebas daripada ancaman luar seperti hujan, panas dan bahaya, kebebasan daripada dunia luar yang menyebabkan individu tersebut berasa selamat dan selesa.

Isu mengenai penentuan harga rumah merupakan satu isu yang menarik kerana McCarthy dan Peach (2004,m/s.1) telah menyatakan bahawa harga rumah telah meningkat dengan tinggi semenjak pertengahan tahun 1990-an yang telah mencetuskan rasa kebimbangan ekoran daripada sifat invidu yang menjadikan perumahan sebagai satu aset kelas tinggi. Oleh itu, harga rumah yang mengalami kejatuhan harga akan membahayakan ekonomi Amerika Syarikat, dan keadaan ini mungkin telah mempengaruhi harga perumahan di Malaysia pada masa kini. Harga rumah pada dasarnya bergerak selari dengan kenaikan pendapatan keluarga dan penurunan suku bunga nominal kredit (McCarthy dan Peach, 2004,m/s.1). Oleh itu, semakin tinggi pendapatan yang diperolehi, semakin besar rumah yang ingin dimiliki kerana adanya kemampuan dan kuasa untuk membeli rumah tersebut.

Menurut Sirman, S et. Al (2003, m/s.1), penentuan harga rumah ini boleh ditentukan oleh beberapa faktor yang utama iaitu berdasarkan nilai rumah tersebut yang merangkumi struktur rumah dan lokasi petempatan rumah tersebut. Nilai rumah ini sudah tentunya dipengaruhi oleh ciri-ciri rumah tersebut yang merangkumi reka bentuk, saiz rumah, jenis rumah, konsep, nombor untuk bilik tidur, kualiti rumah, kejiranan dan nama kawasan perumahan tersebut. Selain itu, faktor lokasi turut menpengaruhi nilai harga rumah tersebut sama ada lokasi tersebut berhampiran dengan kawasan bandar, berhampiran dengan kawasan pengangkutan, kedudukannya sama ada menghadap permandangan, berhampiran dengan jalan raya ataupun lebuh raya, ketinggian tempat perumahan tersebut. Oleh itu, faktor lokasi dan struktur rumah amat mempengaruhi pembeli dan pembekal untuk menetapkan nilai harga rumah tersebut. Selain itu, semakin meningkat permintaan rumah, maka harga penawaran rumah juga semakin meningkat.

Dalam menentukan harga rumah, Teori Model Hedonik dilihat lebih sesuai digunakan berbanding teori lain. Sebagaimana yang telah dikaji oleh Portnov, B, Odish, Y dan Fleishman, L (2005, m/s. 372), Teori Hedonik menyatakan bahawa metodologi ekonometrik boleh digunakan untuk membina model yang relatif dan kesannya terhadap harga rumah akan dinilai dari semasa ke semasa atau di antara kawasan berlainan yang dibenarkan secara serentak. Kesimpulannya Model Hedonik ini digunakan dalam menentukan harga rumah, iaitu setiap faktor atau pembolehubah dikaji kaitannya terhadap harga sesebuah rumah berdasarkan kaedah penggunaan perisian Statistical Package For Social Science (SPSS 17.0) menerusi Multiple Regression Linear iaitu Ujian Kepelbagaian Regrasi Linier.

1.2 Latar Belakang Kajian


Lokasi kajian untuk menjalankan penentuan harga rumah ialah di kawasan Petaling Jaya. Kawasan ini terletak di 03º04’ Utara dan 101º 41’ Timur serta berkeluasan sebanyak 1,619 hektar/ 4,001 ekar (Idris Ishak, 2008). Menurut dasar yang telah ditetapkan oleh Projek Perumahan Negeri Selangor (PKNS), pihak kerajaan menetapkan bahawa perumahan yang dijalankan di kawasan Selangor termasuk Petaling Jaya adalah “berusaha kearah menyediakan kediaman dan kemudahan yang memenuhi keperluan masyarakat dan diagihkan secara saksama serta bertindak sebagai pengimbang dalam pemilikan perumahan” (Idris Ishak, 2008). Oleh itu, data penentuan harga rumah di Petaling Jaya telah dikaji untuk mendapatkan maklumat mengenai harga rumah di kawasan tersebut memandangkan kawasan tersebut merupakan kawasan yang terletak berhampiran dengan kawasan Lembah Klang yang sedang mengalami kepesatan. Sehubungan itu, kajian telah dibuat di kawasan ini untuk mengetahui sama ada hubungan antara faktor yang menyebabkan nilai harga rumah meningkat atau menurun amat mempunyai kesahihan iaitu berkadar terus dengan harga rumah.

1.3 Matlamat dan Objektif Kajian

Sehubungan dengan itu, dalam membuat analisis penentuan harga rumah di Tanjong Malim, Slim River dan juga Behrang terdapat beberapa matlamat dan objektif yang telah ditetapkan.

Matlamat

Matlamat kajian ini adalah untuk mendapatkan faktor yang menentukan harga rumah di kawasan perumahan Petaling Jaya, Selangor melalui penganalisisan data harga rumah menggunakan aplikasi Sistem Maklumat Geografi dan SPSS.
Objektif

i) Untuk memenuhi syarat kursus yang diambil iaitu Aplikasi Sistem Maklumat Geografi (LGP4013) bagi tugasan kumpulan.
ii) Untuk membuat analisis bagi penentuan nilai harga rumah di kawasan Petaling Jaya.
iii) Untuk mengetahui sama ada faktor yang dinyatakan menpengaruhi nilai harga rumah, iaitu dengan membuat perbandingan harga rumah di tiga lokasi perumahan yang berbeza.
Itulah antara matlamat dan objektif yang ingin dicapai dalam membuat kajian atau tugasan ini. Oleh itu, beberapa pendekatan telah digunakan untuk menanalisis data tersebut dan seterusnya dimasukkan dalam Sistem Maklumat Geografi (GIS).

KAJIAN LITERATUR

1.0 Pengenalan

Rumah merupakan keperluan yang sangat penting dalam kehidupan manusia. Dalam kajian ini, perkara yang cuba diketengahkan ialah bagaimana harga sesebuah rumah itu ditentukan. Menurut Norhaya Kamarruddin (2003), teori yang digunakan dalam menentukan harga rumah ialah teori Hedonic ataupun “implicit price”. Teori Hedonic menurut Yeng Keng menyatakan bahawa metodologi ekonometrik boleh digunakan untuk membina model yang relatif dan kesannya terhadap harga rumah akan dinilai dari semasa ke semasa atau diantara kawasan yang berlainan dibenarkan secara serentak.

Hal ini bermakna dalam Teori Hedonic, penentuan bagi harga rumah akan dipengaruhi oleh harga tanah bagi sesebuah kawasan tersebut. Maksudnya, semakin tinggi harga tersembunyi tanah tersebut maka harga rumah yang dijual juga akan tinggi bergantung kepada penilaian pembeli dan pembekal. Keadaan ini juga dipengaruhi oleh ciri-ciri struktur, kejiranan dan juga alam sekitar (Norhaya Kamarruddin 2003). Selain itu juga, menurutnya, penentuan harga rumah ditentukan oleh faktor penawaran dan permintaan terhadap harga tanah. Sebagai contohnya, jika sesebuah rumah pangsa yang terletak di lereng bukit dan menunggu masa untuk roboh, maka permintaan terhadapa rumabtersebut akan berkurangan sekaligus mempengaruhi harga rumah (nilai rumah jatuh).

Nilai sesebuah rumah berkait rapat dengan nilai harta tanah yang akan dimajukan menjadi kawasan perumahan. Menurut Shahrizal Osman dan Shahril Shafie (2006), terdapat beberapa kaedah yang digunakan bagi menentukan nilai harta tanah. Antara kaedah yang digunakan ialah kaedah perbandingan, kaedah kos, kaedah keberuntungan, kaedah pelaburan, kaedah nilai baki, kaedah analisis regresi dan kaedah aliran tunai terdiskaun. Namun, hanya tiga kaedah yang digunakan dalam penilain harta tanah iatu kadah perbandingan, kaedah kos dan kaedah keuntungan. Sebagai contohnya, dalam kaedah perbandingan, antara aspek yang menjadi ciri utama sebagai unsur penentu harta tanah ialah jenis harta tanah, letakkan, jangka masa antara tarikh pindah milik dan tarikh penilaian, hak milik serta faktor fizikal tanah terbabit.

Menurut Kauko (2002), penentuan harga sesebuah rumah berkait secara langsung dengan pasaran semasa yang melibatkan sebarang perubahan keatas permintaan dan penawaran. Tambahnya lagi, selain daripada pasaran semasa, penentuan terhadap harga rumah juga berkait rapat dengan beberapa aspek lain seperti aspek kejiranan, jenis guna tanah dan keadaan persekitaran yang dikumpulkan di bawah faktor sosial dan fizikal satu-satu kawasan perumahan. Dalam hal menentukan harga sesuatu perumahan sudah pasti ciri-ciri fizikal sesebuah harta tanah menjadi tumpuan pemaju. Ciri-ciri fizikal yang berbeza boleh menyebabkan perbezaan terhadap nilai harta tanah. Ciri-ciri fizikal adalah merangkumi keluasan lantai, saiz tanah, kedudukan, dan jenis harta tanah. Menurut Lexington (1971 dalam penulisan Abdul Hamid et. al. 2005), keluasan sesuatu lot ataupun bangunan boleh mempengaruhi nilai harta tanah. Dengan itu, keluasan bangunan atau lot mempunyai hubungan yang positif dengan harga rumah. Semakin luas lantai atau lot sesebuah rumah, semakin tinggi nilai rumah berkenaan. Pada kebiasaannya, rumah banglo atau rumah sesebuah mempunyai tanah dan bangunan yang lebih luas berbanding rumah teres, dan dengan itu, mempunyai nilai yang lebih tinggi berbanding rumah teres.

Richardson et.al (1974) pula menyatakan bahawa terdapat beberapa perkara dalam penentuan terhadap satu-satu rumah. Harga sesebuah rumah pada umumnya sama dengan nilai tanah terbabit. Sebagai contohnya, rumah yang dibina diatas tanah yang mempunyai nilai yang mahal secara tidak langsung turut mengalami kenaikan harga selaras dengan harga tanah tersebut. Walaubagaimanapun, terdapat keadaan dimana keadaan tersebut juga tidak berlaku. Misalnya, perumahan yang bernilai rendah mungkin berada pada tanah yang mempunyai nilai yang tinggi tanpa disedari. Selain daripada itu, faktor jarak juga memainkan kesannya yang signifikan keatas penentuan terhadap sesuatu kawasan perumahan. Analisis terhadap jarak juga pelbagai antaranya melibatkan jarak secara linear, masa perjalanan dan ketersampaian. Contoh yang mudah ialah peningkatan terhadap harga sesebuah rumah apabila semakin dekat dengan pusat Bandar. Faktor lain yang mempengaruhi ialah kelas sosial yang membawa bersama faktor kejiranan. Dalam kajian ini, masyarakat kelas tinggi (professional) dikatakan mempunyai pengaruhnya yang positif ketas peningkatan harga rumah berbanding dengan masyarakat kelas rendah.

Perkara yang bersifat lebih struktural dalam penentuan harga rumah ialah melibatkan ciri-ciri rumah itu sendiri. Antara perkara yang digariskan dalam faktor ini ialah keluasan lantai, jumlah bilik tidur, usia, saiz laman, jenis rumah dan garaj (Richardson et.al., 1974). Arimah (1992), menyatakan bahawa, kehendak pembeli terhadap ciri-ciri perumahan pula bergantung kepada beberapa faktor yang lain iaitu jumlah pendapatan tahunan isi rumah, jenis pekerjaan ketua isi rumah dan saiz keluarga. Sirman S. et. al. (2003) juga menyatakan bahawa ciri-ciri fizikal rumah turut mempengaruhi harga keseluruhan asset tersebut. Ciri yang digariskan antaranya ialah saiz rumah, kualiti, stail struktur dan faktor lain seperti lokasi dan usia. Terdapat juga perkara yang lain yang dinilai seperti ciri fizikal dan lokasi, syarat jualan serta pasaran.

2.0 Faktor-faktor yang menentukan harga rumah

Harga sesebuah rumah dipengaruhi oleh beberapa faktor. Faktor utama ialah struktur dan lokasi rumah tersebut dibina. Faktor struktur rumah merangkumi dua aspek utama iaitu keluasan ruang dan kualiti rumah tersebut (Follain dan Jimenez, 1985 dalam Mohd Faris Dziauddin, 2009). Aspek tersebut termasuklah aspek usia, keluasan lantai, bilangan bilik, saiz lot, jenis rumah, ketinggian dan lanskap. Dalam satu-satu unit rumah, kemudahan sampingan seperti penyaman udara, garaj, bekalan air dan elektrik dan peralatan rumah yang sedia ada.

Aspek-aspek fizikal rumah sangat mempengaruhi harga sesebuah rumah sama ada mempunyai kos tinggi atau rendah mengikut pasaran semasa. Dengan merujuk kepada faktor jenis rumah, terdapat beberapa jenis rumah yang mempunyai harga yang berbeza. Misalnya, jenis rumah banglo adalah lebih tinggi harganya berbanding jenis rumah pangsa. Menurut Nurizan Yahaya (1998) rumah banglo biasanya mempunyai bilangan bilik yang lebih banyak iaitu ruang tamu, ruang makan, sekurang-kurangnya tiga atau empat bilik tidur, beberapa buah bilik air, stor dan dilengkapi dengan halaman rumah yang lebih selesa. Sementara itu , rumah pangsa lazimnya mempunyai ruang tamu yang bercantum dengan ruang makan, satu atau dua bilik tidur, sebuah tandas, dan koridor dihadapan setiap unit rumah. Manakala menurut kajian Newmark (1977 dalam Nurizan dan Ahmad Hariza, 2001, m/s.33) pula menunjukkan bahawa “kebisingan yang boleh mengganggu manusia ialah bunyi dari radio, televisyen dan bunyi pergerakan turun naik tangga di rumah pangsa”. Oleh itu, harga bagi rumah pangsa biasanya jauh lebih murah jika dibandingkan dengan rumah banglo kerana rumah banglo mempunyai tahap keselesaan yang lebih tinggi dan mempunyai kelebihan dari segi landskap, konsep dan lain-lain lagi. Oleh itu, Setiap harga rumah dapat dinilai berdasarkan faktor keluasan dan kualiti sesebuah rumah.
Manakala faktor kedua yang mempengaruhi penentuan harga rumah ialah faktor lokasi atau letakan rumah tersebut. Menurut Johnston et al. (2000 dalam Mohd Faris Dziauddin 2009), menerangkan bahawa pembeli bersaing untuk mendapatkan harga rumah yang ditawarkan di pasaran berdasarkan letakan rumah sama ada berhampiran atau tidak dengan kemudahan di sekitarnya.

Misalnya, kemudahan pengangkutan awam (bas, LRT dan teksi), kemudahan jaringan sistem pengangkutan (jalan utama dan lebuhraya), kemudahan perkhidmatan (sekolah, tempat meletak kenderaan, bank, pasar, hospital, balai polis dan pusat membeli belah). Rumah yang dibina berhampiran dengan kemudahan-kemudahan tersebut menyebabkan harga yang ditentukan lebih tinggi berbanding dengan rumah yang jauh dengan kawasan kemudahan itu. Semua kemudahan tersebut dapat memenuhi keperluan dan kehendak pembeli untuk mendapatkan kualiti hidup dalam persekitaran yang lebih baik. Manakala, menurut Richardson, et. al. (1973, m/s.190) telah menyatakan bahawa jarak turut mempengaruhi dalam penentuan harga rumah seperti faktor lokasi permukiman sama ada rumah tersebut terletak di bandar atau di luar bandar. Kebiasaannya, harga rumah yang berhampiran dengan pusat bandar adalah lebih mahal berbanding dengan harga rumah di kawasan luar bandar yang dipengaruhi oleh faktor di persekitarannya.

Selain itu, Hurlock (1970 dalam Nurizan dan Ahmad Hariza 2001, m/s.33) menyatakan bahawa “suasana perumahan akan mempengaruhi keupayaan seseorang untuk bersosialisasi”. Ini bermakna keadaan rumah tersebut yang meliputi jenis rumah (pangsa, banglo, teres dan rumah kos rendah) dan juga kejiranan akan mempengaruhi nilai harga rumah kerana ia menitik beratkan soal keselesaan pembeli untuk bersosalisasi dengan keluarga ataupun jiran.

Sehubungan dengan itu, dari konteks alam sekitar pula, Miller (1982 dalam Abdul Hamid dan Nadia, 2005, m/s.3) menyatakan bahawa keadaan persekiraran negatif seperti pencemaran air, bunyi, udara, kesan visual dan lain-lain boleh mempengaruhi nilai harta tanah menjadi semakin merosot. Manakala kedudukan sebuah rumah yang terletak sama ada di tengah, di hujung dan juga di tepi sebuah deretan rumah tersebut turut mempengaruhi harga rumah tersebut. Lazimnya, lot tanah yang berada di hujung mempunyai keluasan tanah yang lebih besar jika dibanding di lot tengah atau tepi. Oleh itu, nilainya adalah lebih tinggi kerana Lexington 1971, (dalam Abdul Hamid dan Nadia, 2005, m/s.3) telah menjelaskan bahawa keluasan sesuatu lot ataupun bangunan boleh mempengaruhi nilai hartanah. Konklusinya, terdapat faktor lokasi dan struktur rumah tersebut amat memnpengaruhi nilai rumah tersebut yang menyebabkan pembeli sanggup untuk membayar bagi setiap nilai yang telah ditetapkan bagi rumah tersebut.

2.1 Faktor Jarak

Penentuan jarak sesuatu kawasan dengan kawasan yang lain merupakan salah satu daripada elemen yang sangat penting dalam menentukan harga rumah sesuatu kawasan. Pengukuran jarak sesuatu kawasan dengan harga rumah ini dapat dilihat apabila mengambil kira jarak sesuatu kawasan dengan pusat bandar. Berdasarkan situasi ini, semakin jauh sesuatu kawasan dengan pusat bandar maka harga rumah tersebut semakin mahal. Sebaliknya, jika kawasan tersebut semakin dekat dengan pusat bandar maka harga rumah di kawasan tersebut semakin mahal. Keadaan ini telah dibuktikan oleh Lowry (1964 dalam Richardson H. W, Vipond J. & Furbey R. A. 1973, m/s.190) telah mengambil kira jarak sesuatu kawasan dengan kawasan CBD sebagai satu contoh dalam membuktikan bahawa jarak boleh mempengaruhi keadaan harga rumah.

Kesignifikan jarak sesuatu kawasan dan harga rumah ini juga telah dibuktikan melalui pemerhatian pengkaji yang membuat pemerhatian dan penilaian terhadap harga rumah dan nilai harta tanah. Ridker dan Henning (1968 dalam Richardson H. W, Vipond J. & Furbey R. A 1973, m/s.190) merupakan salah satu daripada pengkaji yang telah melihat kesignifikan berdasarkan penilaian harga rumah dan harta tanah. Mereka telah membuktikan bahawa harga rumah di St. Louis telah banyak dibengaruhi oleh jarak. Jarak kawasan St. Louis yang telah menjangkaui 38 minit menyebabkan harga rumah kawasan tersebut semakin meningkat.

Berdasarkan kajian dan bukti yang telah dinyatakan, keadaan ini telah menunjukkan bahawa faktor jarak sesuatu kawasan mempunyai hubungan yang rapat dengan penentuan harga rumah. Justeru, harga rumah akan semakin meningkat apabila kawasan tersebut menghampiri pusat bandar terutamanya yang didiami oleh golongan kelas pertengahan. Walau bagaimanapun, elemen jarak ini tidak dapat digunakan dalam menentukan tingkat harga mengikut jenis rumah. Keadaan ini disebabkan kedua-dua elemen jenis rumah dan jarak ini adalah faktor yang berlainan dan tidak berkaitan antara satu sama lain.

2.2 Jarak sekolah dengan rumah

Jarak di antara sekolah dengan rumah adalah salah satu faktor yang boleh mempengaruhi tingkat harga rumah disesuatu kawasan. Keadaan ini disebabkan sekolah merupakan salah satu daripada kemudahan yang amat dititikberatkan oleh penghuni rumah. Justeru, tidak hairanlah ramai diantara pemilik rumah sanggup membayar lebih bagi menikmati rumah yang berdekatan dengan kawasan sekolah. Keadaan ini telah dinyatakan sendiri oleh Crone T. M (1998, m/s.4) telah membuktikan sendiri bahawa penghuni rumah sanggup membayar harga yang mahal dengan mengatakan:
Presumably, home buyers are willing to pay a premium for public schools that are considered better than average, just as supermarket shoppers are willing to pay more for name brands than for generics. Diambil daripada Crone T. M (1998, m/s.4)

Akibat daripada kepentingan yang sangat tinggi terhadap kawasan sekolah maka kawasan perumahan yang berdekatan dengan kawasan sekolah akan mempunyai harga yang lebih tinggi berbanding dengan kawasan perumahan yang jauh. Keadaan ini telah dibuktikan sendiri daripada kajian yang dilakukan oleh Bogart W. dan Cromwell (1997 dalam Crone T. M 1998, m/s.5). Hasil kajian mereka mengatakan bahawa harga rumah akan menjadi semakin mahal apabila berdekatan kawasan sekolah yang mempunyai reputasi yang tinggi. Keadaan ini adalah oleh sekolah yang mempunyai reputasi yang tinggi ini mampu menyediakan kemudahan asas yang lengkap bagi membekalkan kawasan pembelajaran yang selesa kepada pelajar.

Menurut penulis Crone T. M. (1998) Reputasi sekolah yang tinggi ini dapat diukur dengan melihat kepada beberapa aspek seperti persekitaran fizikal, kemudahan perpustakaan kualiti tenaga pengajar, pelajar dan prestasi mereka dalam pelajaran dan aktiviti kokurikulum yang dilaksanakan di sekolah tersebut. Berdasarkan Ridker dan Henning (dalam Crone T. M 1998, m/s.5), mereka telah menyokong bahawa reputasi sekolah dan pretasi pencapaian pelajar juga mampu mempengaruhi harga rumah kawasan tersebut. Keadaan ini disebabkan reputasi sekolah dan pencapaian pelajar yang baik akan meningkatkan nilai persekitaran kawasan tersebut. Justeru, perkara-perkara tersebut telah menyebabkan kawasan rumah yang berdekatan dengan sekolah menjadi lebih mahal berbanding yang jauh daripada kawasan sekolah tersebut.

2.3 Faktor bunyi

Bunyi juga merupakan salah satu daripada faktor yang akan mempengaruhi harga rumah. Kadar pengeluaran bunyi yang dihasilkan dalam sesuatu kawasan menjadi satu perkara penting yang turut diambil kira dalam penentuan harga rumah. Keadaan ini disebabkan bunyi akan menentukan keselesaan penghuni rumah yang akan membeli rumah tersebut. Justeru, semakin tinggi kadar pengeluaran bunyi yang dihasilkan oleh sesuatu kawasan maka harga rumah tersebut semakin murah. Begitu juga sebaliknya jika kurang kadar pengeluaran bunyi yang dihasilkan maka harga rumah tersebut semakin tinggi. Perbezaan harga ini juga dipengaruhi bergantung kepada keselesaan yang akan diperolehi oleh pembeli rumah. Semakin selesa kawasan tersebut semakin mahal harga rumah tersebut.

Cohen J. P. dan Coughlin C. C (2008) telah mengatakan perkara yang sama dalam kajian mereka. Mereka berpendapat bahawa harga rumah di kawasan Atlanta banyak dipengaruhi oleh kehadiran lapangan terbang di kawasan tersebut. Kemunculan lapangan terbang ini dikatakan memberi impak terhadap harga rumah kawasan tersebut adalah disebabkan kadar keselesaan yang dialami oleh pembeli rumah adalah kurang. Kadar keselesaan yang kurang ini adalah disebabkan oleh kadar pengeluaran bunyi yang telah dihasilkan oleh lapangan terbang tersebut. Kadar pengeluaran bunyi yang tinggi iaitu pada kadar 65 disable dan 75 disable telah dicatat di kawasan perumahan yang berhampiran dengan lapangan terbang tersebut. kadar pengeluaran bunyi pada ukuran tersebut akan menimbulkan persekitaran yang tidak selesa. Justeru, keadaan ini tealh menyebabkan rumah di kawasan tersebut dijual dengan harga yang murah.

Selain itu, terdapat juga beberapa faktor lokasi yang lain turut mempengaruhi keadaan persekitaran kawasan perumahan tersebut. Faktor yang lain seperti berhampiran dengan kawasan lebuh raya, kawasan perindustrian dan jeti juga akan menghasilkan persekitaran yang kurang selesa di kalangan pemilik rumah tersebut. Keadaan ini disebabkan kawasan tersebut merupakan kawasan yang mempunyai kadar pencemaran bunyi yang sangat tinggi. Kadar pencemaran bunyi yang sangat tinggi ini akan melahirkan suasana persekitaran yang tidak tenteram dan selesa.

2.5 Permintaan dan penawaran

Penentuan harga rumah juga dipengaruhi oleh faktor permintaan dan penawaran yang berlaku dalam pasaran harga rumah. Permintaan dan penawaran harga rumah yang berlaku ini akan menentukan tingkat harga rumah yang akan wujud dalam pasaran rumah tersebut. Berdasarkan kenyataan yang diberikan oleh Ismail Omar (1992, m/s.30), tingkat permintaan dan penawaran dalam pasaran harga rumah ini tidak akan berada pada satu tingkat yang sama. Keadaan ini disebabkan oleh kedua-dua elemen tersebut telah dipengaruhi oleh beberapa fakor yang lain. Antara faktor-faktornya seperti pertambahan kadar perkahwinan dan pertumbuhan penduduk serta perkembangan sesebuah kawasan bandar.

Kadar permintaan dan penawaran yang terdapat dalam pasaran harga rumah ini boleh ditentukan dengan melihat keluk ataupun graf permintaan dan penawaran bagi sesebuah pasaran harga rumah (Rujuk Rajah 1.0). Dengan merujuk kepada graf tersebut, lebihan pernawaran yang berlaku dalam pasaran harga rumah akan menyebabkan kuantiti rumah yang ditawarkan melebihi jumlah kadar permintaan harga rumah tersebut. Kadar pernawaran yang tinggi terhadap pasaran rumah tersebut akan menghasilkan harga pasaran yang tinggi. Peningkatan harga pasaran bagi rumah ini akan menyebabkan berlakunya halangan dalam penjualan rumah-rumah tersebut. Justeru, pemaju perumahan akan menghadapi kesukaran dalam mendapatkan pembeli rumah tersebut.



Penetapan kadar harga rumah yang rendah menyebabkan berlakunya permintaan yang meningkat terhadap rumah tersebut.

Keadaan ini disebabkan harga rumah yang rendah akan memberi kemampuan yang tinggi kepada pembeli untuk memiliki rumah tersebut. Namun begitu, disebabkan kadar permintaan yang terlalu tinggi terhadap rumah tersebut, pihak pemaju telah menaikkan semula harga rumah tersebut. Kenaikan harga rumah tersebut akan mengubah titik keseimbangan B ke titik A. Kekurangan rumah merupakan salah satu sebab pemaju menaikkan semula harga rumah tersebut. Justeru, keadaan ini telah memaksa pihak pemaju untuk membina lebih banyak rumah bagi menampung jumlah permintaan yang semalik meningkat. Oleh itu, jelas disini menunjukkan bahawa kadar permintaan dan penawaran pada pasaran harga rumah ini banyak mempengaruhi penetapan harga rumah di pasaran.


2.6 Sistem binaan rumah

Harga rumah juga banyak dipengaruhi oleh faktor kaedah yang digunakan dalam pembinaan rumah tersebut. Keadaan ini disebabkan pemaju perumahan perlu memilih jenis sistem pembinaan yang sesuai bagi memulakan pembinaan rumah. Kaedah yang lebih sistematik perlu digunakan bagi mewujudkan bilangan rumah yang lebih banyak selarah dengan pertambahan penduduk yang berlaku pada masa kini. Perkara ini telah dinyatakan oleh Nurizan Yahya dan Ahmad Harizah Hashim (2001) dan mereka juga mengatakan bahawa sistem pembinaan secara konvensional pula tidak sesuai digunakan untuk memajukan perumahan yang mampu dimiliki oleh penduduk. Keadaan ini disebabkan sistem pembinaan tersebut memerlukan masa yang panjang.

Keadaan ini juga telah dinyatakan oleh Waled et. al. (1997 dalam Nurizan Yahya dan Ahmad Harizah Hashim, 2001, m/s.115) dan mengatakan bahawa dalam sistem konvensional ini, seorang pekerja hanya mampu menyiapkan rumah dalam tempoh masa setahun. Selain tempoh yang lama, penggunaan sistem ini juga akan memerlukan pihak pemaju untuk mengeluarkan perbelanjaan yang tinggi bagi mendapatkan bahan-bahan binaan tersebut. Tambahan pula dengan kos tenaga buruh yang semakin meningkat akan menjadi salah satu daripada pengaruh kepada kenaikan harga rumah tersebut.

Walau bagaimanapun, penggunaan sistem binaan berindustri pula merupakan sistem binaan yang lebih sistematik daripada sistem konvensional. Kenyataan tersebut selaras dengan pendapat Friedman dan Cammalleri (1993 dalam Nurizan Yahya dan Ahmad Harizah Hashim 2001, m/s.117) yang mengatakan sistem pembinaan bersistematik ini merupakan salah satu sistem yang mengambil kira seluruh sistem pembinaan termasuk bentuk, cara mengintegrasikan reka bentuk, bahan binaan dan pemasangan. Perkara-perkara ini diambil perhatian adalah disebabkan kaedah tersebut mampu menjimatkan kos buruh dan dapat menyiapkan rumah dalam masa yang singkat. Keadaan ini disebabkan dalam proses pembinaan perumahan komponen bangunan telah disediakan dengan lengkap dan banyak. Komponen tersebut telah dibina di kilang dan hantar dengan menggunakan kenderaan ke pusat pembinaan rumah tersebut. Dengan kaedah ini, seorang pekerja dijangka akan dapat menyiapkan 10 buah rumah dalam masa setahun. Pengurangan kos pembinaan rumah ini akan menghasilkan harga rumah yang murah.

Model Hedonik Dalam Penentuan Harga Rumah
Menurut Portnov, Odis, Y dan Fleishman (2005,m/s 372), Model Hedonik iaitu Hedonic Price Model (HPM) adalah merupakan model yang digunakan bagi tujuan mengenal pasti dan mengukur faktor-faktor yang boleh mempengaruhi nilai sesuatu harta, sebagai contoh model ini digunakan untuk mengukur sama ada persekitaran lokasi bangunan dan karakter bangunan itu sendiri mempunyai hubung kait dalam menentukan nilai harga sesuatu harta. Dari aspek penentuan harga rumah pula, model ini mengukur atribut-atribut yang mungkin akan mempengaruhi harga sesebuah rumah. Sebagai contoh lokasi rumah dan struktur rumah.

Terdapat pelbagai faktor yang mempengaruhi harga rumah yang mana boleh digunakan dalam Model Hedonik ini. Sebagaimana yang dititikberatkan oleh Ottensmann, Payton dan Man (2008,m/s 19), dalam Model Hedonik penentuan harga rumah, faktor lokasi adalah merupakan antara faktor yang penting dalam menentukan tinggi atau rendah harga sesebuah rumah. Faktor lokasi adalah merujuk kepada faktor geografi seperti jarak antara rumah dengan pusat bandar, jarak rumah dengan kawasan industri dan jarak rumah dengan kemudahan awam seperti stesen kereta api. Manakala Kain dan Quigley (1970) dalam penulisan Ottensmann, Payton dan Man (2008) pula, penggunaan Model Hedonik bagi menentukan harga rumah juga melibatkan faktor ciri-ciri struktur rumah, ciri-ciri kejiranan dan jarak dengan pusat bandar (CBD). Di sini, dapat dilihat bahawa terdapat pelbagai faktor (valuables) yang boleh dikaji perkaitannya dengan harga sesebuah rumah.

Model Hedonik dalam Fan, G, Ong, S dan Koh, H (2006,m/s 2301) boleh dikira berdasarkan pendekatan Regrasi, yang mana telah digunakan secara meluas dalam pasaran rumah untuk mengkaji perkaitan atau hubungan antara harga rumah dan karakter rumah seperti struktur rumah, kejiranan dan ciri-ciri lokasi. Menurut Limsombunchai et. Al (2004,m/s 195) model ini amat berguna bagi mengkaji penentu harga rumah. Secara tersiratnya, fungsi model ini terhadap harga adalah seperti berikut;
Harga= f(tanah, umur, jenis, bilik, tandas, kemudahan, lokasi dari pusat bandar, dan lain-lain)

Pemboleh ubah-pemboleh ubah di dalam model ini boleh ditakrifkan seperti;
• Harga = adalah harga rumah di kawasan yang dikaji
• Tanah = saiz tanah (dalam meter persegi)
• Umur = umur rumah (dalam tahun)
• Jenis = jenis rumah (sebagai contoh rumah yang ada taman dan rumah yang tiada taman)
• Bilik tidur = bilangan bilik tidur
• Tandas = bilangan tandas
• Kemudahan = kemudahan yang ada disekeliling rumah sebagai contoh sekolah, taman
dan stesen bas.
(Sumber: Diubahsuai dan diambil daripada Limsombunchai, V et. Al, 2004,m/s195)

Dengan adanya Model Hedonik ini, faktor-faktor yang difikirkan dapat menentukan harga sesebuah rumah dapat dikira ketepatannya. Sebagai contoh adalah rumah yang berada dekat dengan stesen LRT adalah lebih mahal berbanding dengan rumah yang berada jauh dengan stesen LRT dan kemudahan lain. Menurut Ottensmann, J et. Al (2008) di dalam penulisannya, pengiraan dalam model ini adalah untuk mentafsir keberkesanan cara ukuran dalam meramal harga rumah, antara contoh rumus yang dihasilkan dengan menggunakan Model Hedonik ini adalah;
P = β0 + βHH + βNN + βLL + ε

Dimana P adalah vektor bagi harga rumah, H adalah mewakili ciri-ciri rumah, N pula mewakili ciri-ciri kejiranan dan L adalah satu atau lebih ciri-ciri lokasi. Simbol β0 adalah mewakili syarat-syarat vektor, βH, βN, dan βL pula adalah merupakan matrik bagi kesamaan dengan parameter dan ε pula adalah mewakili vektor yang salah. Semi-log model digunakan dalam model ini, di mana P mengandungi natural log bagi harga rumah. Ini adalah model harga rumah yang biasa digunakan bagi menentukan harga rumah.

Dalam penulisan Mohd. Faris (2009), terdapat pembahagian dalam pemboleh ubah yang digunakan dalam Model Hedonik penentuan harga. Iaitu pemboleh ubah bebas, pemboleh ubah fokus dan pemboleh ubah yang tidak pasti. Di mana, pemboleh ubah pertama iaitu pemboleh ubah bebas adalah pemboleh ubah yang memang diketahui bahawa boleh mempengaruhi harga sesebuah rumah, manakala pemboleh ubah kedua adalah pemboleh ubah fokus yang bermaksud pemboleh ubah yang khusus dan menarik. Keadaan ini memungkinkan bahawa ia adalah berbeza dari satu kajian kepada kajian yang lain. Pemboleh ubah yang ketiga adalah pemboleh ubah yang tidak pasti yang mana mungkin akan atau tidak mempengaruhi harga rumah. Namun, dalam penggunaan Model Hedonik ini, semua pemboleh ubah akan digunakan bagi mencari pemboleh ubah yang paling berkait dalam menentukan harga rumah.

Peranan GIS Dalam Menentukan Harga Rumah
Sistem Maklumat Geografi (GIS) mempunyai fungsi yang penting dalam meramal harga rumah yang menggunakan pelbagai faktor dan pembolehubah-pembolehubah yang boleh mungkin dijangkakan akan mempengaruhi harga rumah secara langsung atau pun secara tidak langsung. Sebagaimana yang telah dijelaskan, data-data dimasukan ke dalam GIS untuk dianalisis. Proses analisis yang dijalankan dalam GIS melibatkan pembolehubah-pembolehubah yang diramalkan akan menentukan harga rumah. Antara contoh pembolehubah adalah seperti faktor lokasi iaitu jarak rumah dari pusat bandar (CBD), jarak rumah dari sekolah dan jarak rumah dari kawasan industri. Setiap data ini dianalisis jaraknya dengan menggunakan GIS.

1 comment:

  1. Wah! ni assignment ke tesis? dah macam tesis dh..


    ISMP geografi sesi 2010/2011

    ReplyDelete